مریم فخری: بانک مرکزی پس از یک وقفه ده ماهه، آمار توسعه بازار مسکن را منتشر کرد. داده های سیاست گذاران پولی و بانکی از وضعیت بازار مسکن نشان می دهد که اگرچه میانگین ماهانه قیمت مسکن در تابستان کاهش یافته و میانگین تورم مسکن در این فصل منفی بوده است، از سوی دیگر، میانگین رشد معاملات در بازار مسکن تابستان منفی است و آمارهای بازار مسکن حکایت از کاهش حجم دارد. معاملات ثبت کرده است.
شواهد آماری نشان می دهد در هشت ماه گذشته رشد نقطه به نقطه معاملات مسکن در تهران تنها در یک ماه افزایش یافته است. به عبارت دیگر، در خرداد در سال جاری تعداد معاملات مسکن در تهران 75.5 درصد نسبت به خرداد این بیشترین کاهش در حجم معاملات مسکن در سال گذشته بود فروردین سال 96 است.
با این وجود، به نظر می رسد در اولین ماه پاییز 1402 از رکود معاملات در تهران تا حدودی کاسته شده است. با این حال همچنان شاهد کاهش شدید تعداد معاملات نسبت به سال گذشته هستیم. در مهر امسال 3 هزار و 133 واحد مسکونی در شهر تهران معامله شد که نسبت به ماه قبل 20 درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل 42.2 درصد کاهش داشت.
بر این اساس، داده های جدید بانک مرکزی نشان می دهد که در مهر 1402 قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به 76 میلیون و 60 هزار تومان رسید; عدد پس از رکورد قیمت عجیب در اردیبهشت ماه امسال تاسیس شد. در اردیبهشت ماه قیمت 1402 مترمربع مسکن در تهران 107.2 درصد نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته بیشتر بود. این عدد بالاترین رقمی است که تاکنون ثبت شده است آبان 99 به بالا و رکورد 30 ماهه محسوب می شود.
انتظار برای خرید یک آپارتمان بیش از یک قرن است
با نگاهی به این تصویر از بازار املاک، یک نکته به وضوح مشخص می شود و آن رکود شدید در بازار مسکن است. به نظر می رسد کاهش شدید قدرت خرید منجر به کاهش قیمت ها در بازار شده است.
به طور پیش فرض، مردم باید یک سوم حقوق ماهانه خود را صرف مسکن کنند و بر این اساس زمان انتظار کارگران برای دریافت مسکن به شدت افزایش یافته است. با توجه به حقوق ۸ میلیون تومانی وزارت کار، کارگران اکنون باید حدود ۲۸ سال صبر کنند تا بتوانند با یک سوم حقوق خود فقط یک متر خانه در تهران بخرند! با استفاده از همین محاسبات، کارگران باید 106 سال صبر کنند تا بتوانند یک خانه 50 متری بخرند!
این در شرایطی رخ می دهد که وام مسکن دیگر پاسخگوی نیاز متقاضیان در بازار مسکن نیست، زیرا ارقام بازپرداخت بسیار فراتر از توان طبقه متوسط پایین جامعه بوده است.
پرداخت اقساطی وام بانکی از عهده خریدار خانه خارج است
کارشناسان بر این باورند که در این شرایط بازار مسکن به دلیل کاهش تقاضا در حال حاضر از دو طرف تحت فشار است. از یک سو رکود معاملات ناشی از کاهش تقاضای مصرفی و سپس خروج سرمایه گذاران از این بازار موجب رکود در فضای معاملات خرید و فروش مسکن شده است.
فرشید پورحاجت کارشناس بازار مسکن در گفت وگو با خبرگزاری بازتاب آنلاین درباره وضعیت بازار مسکن گفت: هر دو اقدام انقباضی عملاً قیمت مسکن را کاهش داده و نقدینگی مردم به شدت کاهش یافته است.
وی می افزاید: می بینید که در یک فرآیند کوتاه مدت افزایش سونامی مانندی در قیمت ملک داشته است. از سوی دیگر، تا جایی که در بخش مسکن تورم وجود داشت، خریداران مسکن و کسانی که قصد ورود به بازار مصرف مسکن را داشتند، نتوانستند خود را با شرایط بازار مسکن وفق دهند.
این کارشناس بازار مسکن تصریح می کند: آنها می دانند که برای جبران کمبود نقدینگی مردم در خرید مسکن دو کانال وجود دارد. یکی از آنها این است که دولت برای افزایش نقدینگی مردم، حقوق و دستمزد را افزایش داده است. راه دوم توسط منابع بانکی ارائه شد که سال ها مورد توجه قرار گرفت. یعنی از سال 1380 کل مسیر از کانال منابع بانکی بوده است.
پورحاجت توضیح می دهد: اما اتفاقی که اکنون افتاده این است که بانک نتوانسته شرایط مناسبی را به خریداران مسکن ارائه کند و به نوعی می توان گفت که ما بر این عقیده بودیم که بین 60 تا 70 درصد هزینه های مسکن انجام شود. از طریق کانال تسهیلات بانکی پوشش داده می شود. اما امروزه اعداد و ارقامی که در ساختار بانکی به چشم می‌خورد این نقدینگی را پوشش نمی‌دهد و اساساً حتی اگر بانک‌ها توانایی پرداخت این تسهیلات را داشته باشند، اما از ناحیه مردم، نقدینگی برق اجازه نمی‌دهد. آنها برای دریافت تسهیلات.
وی در خصوص اقساط 37 میلیون تومانی تسهیلات جدید بانکی اظهار می کند: این اقساط هیچ ارتباطی با حقوق کارگری و حقوق کارگری حاکم بر ساختار اداری کشور ندارد.
این کارشناس بازار مسکن می گوید: این عوامل باعث کاهش توانایی مردم برای خرید مسکن شده است. جالب اینجاست که بخش خصوصی فعال در این حوزه منابع مالی کافی برای ادامه زندگی در بازار مسکن را ندارد.
۲۲۳۲۲۵