چه کسی کلید حل مشکلات مسکن کشور را در دست دارد؟

در سال 1400 دولت طرح نهضت ملی مسکن را به وزارت راه و شهرسازی واگذار کرد. مسکن ملی یکی از برنامه های دولت سیزدهم است تا مردم بتوانند خانه های خود را داشته باشند. دولت اعلام کرده بود که در چهار سال ریاست جمهوری ابراهیم رئیسی، چهار میلیون خانه ساخته خواهد شد. یعنی یک میلیون واحد در سال. کارشناسان تصور می کردند که دولت توان تامین هزینه ساخت این واحدها را ندارد و وعده ساخت یک میلیون واحد در سال عملی نیست. تفاوت طرح نهضت ملی مسکن و ساخت و ساز مسکن مهر نکته اینجاست که در این طرح کشور 99 ساله باید در اختیار همه مردم در صورت داشتن مسکن باشد مهر این یک تعهد نبود.

طرح نهضت ملی مسکن تاکنون برای یک میلیون و 785 هزار واحد مسکونی زمین اختصاص داده است. در بخش ساختمان 443 هزار واحد با سازنده قرارداد، 326 هزار واحد دارای پروانه ساختمانی و 182 هزار واحد در مرحله فونداسیون است. بر اساس آخرین آمار وزارت راه و شهرسازی، زمین برای یک میلیون و 785 هزار و 44 واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن اختصاص یافته است. در بخش ساختمان 442 هزار و 948 واحد دارای قرارداد با سازندگان، 325 هزار و 756 واحد دارای پروانه ساختمانی و 181 هزار و 701 واحد در مرحله فونداسیون هستند.
در ادامه مجید گودرزی کارشناس مسکن به بررسی روند پیشرفت نهضت ملی مسکن و مشکلات موجود در آن مسیر پرداخت.

گودرزی در پاسخ به این سوال که چه تعداد واحد آماده تحویل است، گفت: تا پایان امسال تقریبا 400 هزار واحد تحویل داده می شود و تمرکز دولت بر واگذاری املاک است چرا که بحث ساخت و ساز به دلیل هزینه های بالا مشکل ساز شده است. از سوی دیگر پیمانکاران در تلاش برای تعدیل قراردادهای خود هستند و در نهایت دولت با واگذاری 35 درصد واحدها موافقت کرد. بلکه تامین مالی وعده داده شده از سوی بانک ها توسط خود سازندگان تامین می شد چرا که بحث پرداخت وام به واحدهای در حال ساخت با مشکل مواجه بود. بانک ها نیز از آن استقبال نکردند و خللی رخ داد که قابل پیش بینی بود چرا که سرمایه گذاری در ساخت مسکن برای آنها سود بیشتری نسبت به مشارکت در ساخت واحدهای طرح حرکت ملی دارد.
دلایل کند ساخت و ساز واحدهای مسکونی ملی

این کارشناس مسکن در خصوص عواملی که باعث کندی ساخت و ساز واحدهای مسکونی ملی شده است، گفت: یکی بحث تامین مالی است، جهش بیش از 100 درصدی مسکن در سال، بحث مشارکت در ساخت و ساز و سرمایه گذاری را از نظر اقتصادی غیرممکن می کند. مگر اینکه دولت بتواند جلوی این جهش های کاذب را بگیرد که متأسفانه مدت هاست بر بخش تولیدی اقتصاد فشار وارد کرده است. رقابت بین بخش مولد و بخش سوداگرانه بسیار سخت شده است و کارایی اقتصادی ندارد. از سوی دیگر مشکل گروه های غیررسمی در وزارت راه و شهرسازی وجود دارد. متأسفانه بسیاری از این گروه ها از تفکرات آقای آخوندی (وزیر سابق راه و شهرسازی) حمایت می کنند که با این نظر مخالف بوده و با طرح خانه نهضت ملی مسکن در تضاد بوده و بر هم زنند. ما می خواستیم بعد از آقای آخوندی پاکسازی کنیم چون افتخار می کرد که حتی یک واحد مسکونی برای مردم نساخت و موافقان آقای آخوندی نگذاشتند در آینده نزدیک این طرح ها انجام شود. زمان آقای رئیسی.

بانک ها در تامین فرصت های مسکن همکاری نکردند

گودرزی تصریح کرد: دو بحران در کشور داریم یکی بحران کارایی اقتصادی و دیگری بحران ارزش افزوده صفر است. بحران ارزش آفرینی به این معناست که اگر بگوییم اقتصاد ما تورم 50 درصدی دارد، یعنی تمام فعالیت های اقتصادی و تولیدی که تا 50 درصد بازدهی دارند منفی هستند، زیرا از آن برای جبران تورم استفاده می کنند. بنابراین، البته بانک‌ها سودآوری برایشان تعریف کرده‌اند، مثلاً 50 درصد که فقط 50 درصد به آن می‌رسند، اما معمولاً در حوزه سفته‌بازی با ایجاد بحران یا ایجاد گلوگاه‌های مجازی یا معاملات با شرایط کاذب، قیمت‌ها را جابه‌جا می‌کنند. همچنین باعث جهش‌های بسیار زیادی در بخش‌های مختلف می‌شود و متأسفانه اقتصاد ما اکنون در نقطه‌ای است که تنها با شوک‌های بزرگ می‌تواند دوام بیاورد و تا زمانی که این تکانه‌های بزرگ مهار نشود، با چالش‌های جدی مواجه می‌شوند.
تاثیر سیاست های دولت بر بخش مسکن

وی افزود: این اقدامات گام‌های کوچکی به جلو است و مشکلات بخش مسکن به این دلیل است که بسیاری از بخش‌ها از جمله قیمت‌گذاری قانون‌گذاری ندارند، یعنی به کلی کنار گذاشته می‌شوند. بخش قیمت به طور مستقیم یا غیرمستقیم، اما متاسفانه بخش مسکن ما کاملا رها شده است و قوانینی که تصویب شده کافی نیست. در مجموع می توان گفت که گام های رو به جلو به این دلیل بوده است که در مجلس در خصوص قیمت گذاری اقدامی صورت نگرفته است، اما اکنون که قوانین وضع شده است، اگر درصدی از مالیات تعیین شود، مثلا ده درصد، آن هم قیمت است. ملک باید مشخص شود زیرا به این ترتیب دولت مجبور است مانند سایر کشورها مالیات بر دارایی را وضع کند تا قیمت ملک را تعیین کند و در ازای آن قیمت معینی را مطالبه کند. یکی از دلایلی که در حال حاضر دولت در حوزه املاک و مستغلات قوانین را اجرا نمی کند، شفاف نبودن و بی توجهی به حوزه مسکن است.

جرایم بانکی چه شد؟

این کارشناس مسکن توضیح داد: به نظر من این موارد چاره ساز نیست. ما قانون هزینه را پیشنهاد کردیم. اگر دولت و مجلس محترم قانون گذاری کنند و تصویب شود، نیازی به این کارها نیست، چون منافع اقتصادی کاملاً مربوط به ساخت و ساز است، اما مشکل گمانه زنی صفر خواهد بود. در نتیجه، آنها باید همان مبلغی را که ساخته اند با سود متعارف ارائه دهند، اما در حال حاضر قیمت گذاری دلخواه است. .

کشور برای هر ایرانی

گودرزی گفت: با کمبود زمین مشکلی نداریم. اگر 1 درصد از زمین ایران را برای ساخت و ساز در نظر بگیریم، می توانیم به هر ایرانی 196 متر و به هر خانواده چهار نفره 800 متر زمین بدهیم و این کمبود صوری و عمدی است.

مشکلات توپوگرافی و زمین های کشاورزی در شهرها

وی افزود: همه اینها غیرقابل قبول است. متاسفانه در حال حاضر مشکل جمعیتی داریم که باید جابجا شود.» حریم شهرها را محدود می کنند و مجوز نمی دهند. اخیراً ساخت هفت شهر جدید در مناطق ساحلی خلیج فارس تصویب شده است. این ظرفیت قبلا وجود داشت، اما متأسفانه به دلیل نارضایتی ها به ویژه در حوزه نیازهای ضروری جامعه، می بینیم که عملاً کاری انجام نمی شود.

کمک بزرگ سازمان نظام های مهندسی

گودرزی اعلام کرد: سازمان نظام مهندسی می تواند با کارشناس قیمت گذاری به حوزه مسکن کمک کند. این امر کمک شایانی به رهایی بازار از بن بست ناشی از قیمت گذاری نامناسب در حوزه صنعت ساختمان خواهد کرد.» بیشترین سهم سازمان نظام مهندسی این است که استانداردهایی را تعریف کند که قیمت ها براساس آن تعیین شود تا هم نظام مالیاتی نیز تعیین شود. همانطور که تولیدکنندگان و مصرف کنندگان می توانند به صنعت ساختمان ما که یکی از مهمترین بخش های اقتصاد است کمک کنند تا از رکود فعلی خارج شود. متاسفانه در این رکود به دلیل قیمت گذاری اتفاقات زیادی افتاده است. در حال حاضر بازار مسکن با راهکار فعلی گره خورده و این صنعت تحت فشار شدیدی قرار دارد.

پشت صحنه قیمت ملک

وی در پایان افزود: البته اگر مشکل قیمت حل شود و دولت بتواند قیمت ها را کنترل کند، سفته بازی هیچ سودی ندارد و سرمایه گذاری ها به سمت ساخت و ساز سرازیر می شود. مثل کشورهای دیگر که تسکین می دهند و جذابیت ایجاد می کنند، نه مثل بانک های ما که برای وام 480 میلیونی باید 100 میلیون اوراق بخریم و عملاً بازپرداخت نمی شود، بلکه اقساط و سود کل وام را بر عهده می گیریم و آن منسوخ شده و در سراسر جهان غیرقابل قبول است. .

به خواندن ادامه دهید:

۲۲۰