مریم فخری – زهرا علی اکبری: امروزه داستان هایی از خروج سرمایه گذاران و انبوه سازان از تولید خانه سازی به دنبال مشاغل دیگر شنیده می شود یا صدای غوغا در گوش مهاجران خانه ساز و خروج سرمایه گذاران از کشور شنیده می شود. چندی پیش، ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه سازان، هشدار داد که مهاجرت سرمایه گذاران املاک به ویژه به ترکیه در یکی دو سال اخیر آغاز شده است. وی مشکلات اقتصادی و عدم توجه به تعهدات و قراردادهای منعقد شده با آنها را دلیل اصلی مهاجرت سازندگان ایرانی دانست.
داود بیگی نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، اخیرا از مهاجرت روزافزون سازندگان مسکن به ترکیه خبر داده است. وی همچنین علت فرار مغزها پیمانکاران را نامناسب بودن شرایط آنها در کشور عنوان کرد و گفت: شرایطی در کشور ما ایجاد شده که پیمانکاران به اهداف مالی خود نمی رسند.
بیگی نژاد در این باره به خبرگزاری پی ام آپ گفت: قیمت تمام شده تولید مسکن به قدری بالا رفته است که تولید مسکن از ظرفیت یک یا چند نفر فراتر رفته است.به نظر وی باید شرایط را برای افزایش تولید مسکن فراهم کنیم. اما مجموعه تصمیمات گذشته انگیزه تولیدکنندگان در بخش ساخت و ساز را از بین برد. آنچه در ادامه می خوانید شرح کافه پی ام آپ با داود بیگی نژاد است.
بیشتر بخوانید: آیا فضای زندگی برای خانواده دور از دسترس است؟ / کاهش قیمت در بازار مسکن چقدر واقعی است؟
فرار خریداران از بازار مسکن/قیمت و فروش مسکن سکته کرد؟
* برخی گزارش های میدانی حاکی از خروج توسعه دهندگان از بازار مسکن است. آیا شما هم چنین موضوعی را قبول دارید؟ آیا کارگران ساختمانی به مشاغل دیگر مهاجرت می کنند؟
در مورد اینکه سازندگان این حرفه را کنار گذاشته اند، باید بگویم که در سال های اخیر این موضوع شدت گرفته است. در واقع کسانی که قبلاً در زمینه تولید مسکن فعالیت می کردند، امروز دیگر چنین نیستند. عوامل متعددی باعث کناره گیری مالکان ساختمان از ساخت و ساز مسکن شده است. شاید مشکل اصلی این باشد که هزینه تولید مسکن بالا رفته و تولید مسکن از ظرفیت یک یا چند نفر فراتر رفته است. در حال حاضر هزینه ها نسبت به چند سال پیش بسیار متفاوت است. مراقب باشید این هزینه ها روی قیمت نهایی تاثیر می گذارد.
اما در مورد دلیل عدم ماندن مردم در ساخت و ساز خانه در حالی که یک ساختمان گران قیمت ساخته می شود، باید گفت که با افزایش هزینه تولید خانگی، وزن قیمت نیز بیشتر می شود. در این شرایط متقاضی و متقاضی خرید خانه کمتر خواهد بود. یعنی خواب سرمایه برای تولیدکننده افزایش می یابد.
الان فقط در مورد تولید صحبت کردیم، اما می دانید که اگر بخواهیم شرایط تولید برای یک ساختمان ایجاد کنیم، باید مدت زیادی را در جامعه بگذرانیم تا پروانه ساختمانی بگیریم. مدت زمانی که سرمایه گذار به عنوان تولیدکننده وارد بحث تولید می شود و در نهایت سرمایه و سود خود را استخراج می کند، افزایش یافته است. ما چندین سال است که مشوق های بانکی موثری نداشته ایم، بنابراین هر کسی که به دنبال خرید خانه است می تواند از فرصت های بانکی استفاده کند. از طرفی گاهی اعتبارات در برخی مناطق و در مقطعی از زمان دست نخورده باقی می ماند. یعنی قرض را بگیری یا نگیری اثری ندارد چون دردی را دوا نمی کند.
* یک نکته این است که خروج پیمانکاران در حالی اتفاق می افتد که کشورهایی مانند عراق، ترکیه و کشورهای اطراف ایران خواهان پیمانکاران ایرانی هستند و همچنین مهاجرت به کشورهای اطراف وجود دارد. آیا شما شاهدی در این مورد دیده اید؟
متاسفانه جامعه آماری ما بسیار ضعیف است. یعنی ما نمی دانیم چند سال پیش چند تولیدکننده داشتیم و امروز چند تولیدکننده نداریم. از آنجایی که ما این اطلاعات را نداریم، امروز نمی توانیم اظهار نظر قطعی کنیم. تنها چیزی که می توانیم بگوییم مشاهده بصری است. می دیدیم فلانی خانه می سازد و امروز دیگر نمی سازد. یا اینکه مثلا من 50 نفر را در بخش ساختمان می شناسم که 20 نفر دیگر ساختمان نمی سازند. این در حالی است که نسبت به سال گذشته چه تعداد پیمانکار از صنعت ساختمان خارج شده اند، هیچ اطلاع رسمی نداریم.
اما باید بدانیم تا زمانی که شرایطی فراهم نشود که تولید و بازگشت سرمایه را برای دست اندرکاران هر صنعتی تسهیل کند، دست اندرکاران هر صنعتی آن حوزه را ترک خواهند کرد. مطمئناً یک تاجر و صنعتگر به دنبال سود است و اگر در آن منطقه جغرافیایی سودی نداشته باشد، منطقه جغرافیایی خود را تغییر می دهد.
* واقعاً چه شد که مسکنی که کالای وارداتی نیست در تهران نسبت به سایر کشورها گران شد؟
متاسفانه ما باید این را تایید کنیم. کشورهای مبتلا به بیماری هلندی همواره تحت تاثیر این حادثه بوده اند. زمانی که درآمد نفت و دلار داشتیم، هر آنچه را که نیاز داشتیم وارد می کردیم. علیرغم اینکه به یک موضوع بسیار مهم یعنی تولید مسکن توجه نکرده ایم. امروز که صحبت می کنیم، شاهد ثمرات برنامه های چند سال گذشته هستیم. فردا که با هم صحبت کنیم نتیجه برنامه ریزی امروز را می بینیم چرا که تولید مسکن زمان بر است و نمی توانیم در یک یا دو ماه تولید داشته باشیم. این اتفاق در شرایطی رخ می دهد که علیرغم ادعای ما مبنی بر صنعتی شدن بخش ساخت و ساز، همچنان می بینیم که آجرهای ساختمان ها یا دیوارها گچ بری شده است. بر این اساس نمی توان در مورد کاهش سرعت تولید ساختمان نسبت به سال های گذشته حرف زیادی زد.
باید شرایط را برای افزایش تولید مسکن فراهم کنیم. اتفاقی که فکر میکنید به یک سری تصمیمات گذشته مربوط میشود که تولیدکنندگان را در بخش ساختوساز بی انگیزه کرده است.
* در حال حاضر گزارش از در برخی از مناطق تهران داستان فروش آپارتمان به صورت دلاری به گوش می رسد. آیا این اتفاق می افتد و دلار تبدیل به پول حواله مسکن شده است؟
اصلا نمی توان در مورد خرید دلار و قیمت دلار صحبت کرد. در قرارداد با مشاوران املاک فقط پول ملی، ریال قابل ثبت است. بنابراین امکان قید مبلغی غیر از ریال در قراردادها برای ما وجود ندارد.
اما با توجه به نوسانات اخیر قیمت دلار، برخی کارشناسان قیمت دلاری را برای مسکن تعیین می کنند. یعنی گفتند در یک سال قیمت یک متر مربع مثلاً 100 دلار بوده است. اون موقع 100 دلار چقدر بود و الان چنده؟ در این شرایط، متأسفانه، این سوء تفاهم است و فرد فکر می کند که یک مشاور املاک می تواند ثبت دلاری داشته باشد. زمانی که قراردادها در سامانه رهگیری ثبت می شود، تنها ارز کشور یعنی ریال قابل ثبت است.
*البته گزارش هایی مبنی بر اجاره آپارتمان به دلار آمریکا دریافت کردیم.
امکان توافق بین مالک و مستاجر خارج از قرارداد ثبت شده در بنگاه های املاک وجود دارد، اما ما نمی توانیم این موضوع را به همه مالکان تعمیم دهیم. این توافق بین مالک و مستاجر است. مشاوران املاک فقط می توانند قراردادهای ریالی افراد را ثبت کنند. زیرا طبق ماده 18 قانون جهش تولید، افرادی که با بنگاه های معاملات ملکی تماس می گیرند موظفند کد قرارداد خود را از سامانه تهیه کنند. مبلغ در این سامانه توسط مشاوران املاکی که مثلا ریال را به دلار تبدیل می کنند قابل تغییر نیستند.
* مشکل دیگر خرید ملک در خارج از کشور است. در عین حال آگهی هایی مانند خرید ملک در ازمیر یا استانبول به صورت آنلاین قابل مشاهده است. آیا چنین مواردی قانونی است؟
اول، این می تواند از همان ابتدا اشتباه باشد. مردم باید بدانند که ورود و خروج آنها به کشورهای دیگر تابع شرایط و قوانین و البته روابط بین دولت هاست. وقتی میگوییم بازار مسکن و املاک میتواند بازار مطمئنی برای سرمایهگذاری باشد، فقط در رابطه با کشور خودمان میگوییم، زیرا رفت و آمد مردم به کشورهای دیگر منوط به روابط دولت است.
صرف نظر از اینکه مشاوران به این موضوع پرداخته اند یا خیر، باید بگویم که حوزه فعالیت مشاوران املاک دارای مجوز در محدوده جغرافیای ایران است و هیچ مرجعی نداریم که بتوانیم تضمین یا تضمین کنیم که اگر اتفاقی در خارج از کشور رخ دهد. مسئول آنچه اتفاق می افتد. مشاوران املاک دارای مجوز این کار را انجام نمی دهند اما متاسفانه دفاتری برای انجام این کار راه اندازی شده است اما به اتحادیه مشاوران املاک تهران گزارش نمی دهند.
* از تاثیر وام 960 میلیونی مسکن برایمان بگویید. آیا در بازار مسکن موثر است؟
هر نوع انگیزه ای که قدرت خرید مردم را افزایش دهد می تواند موثر باشد اما صرفاً تعیین یک عدد برای استفاده مردم نمی تواند اثر قابل قبولی داشته باشد. البته تاثیر مثبت دارد اما از آنجایی که بازپرداخت وام باید لحاظ شود نمی تواند تاثیر قابل قبولی داشته باشد.
ما باید سطح درآمد مردم را بدانیم. با فرض کار زن و شوهر، خانواده ها یک درآمد در ماه دارند. باید ببینیم نرخ این وام چقدر است و آیا خانوار توانایی بازپرداخت نرخ ها را دارد یا خیر. برای پوشش کدام منطقه باید در ارزان ترین نقطه شهر 960 میلیون تومان هزینه کنیم. 960 میلیون تومان در نگاه اول رقم بزرگی است اما باید دید این وام چقدر نیاز مالی یک خانوار را در تامین متراژ خانه تامین می کند.
223225