معدود تهرانی هایی هستند که از افزایش قیمت ملک در پایتخت خبر نداشته باشند یا خودشان این وضعیت را تجربه نکرده باشند. گزارش جدید مرکز آمار نشان می دهد که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران شهریور امسال به 77480000 تومان افزایش یافته است.
همزمان با این شرایط، بازار املاک تهران در حال رکود است و تعداد خرید و فروش ملک تنها کمی بیش از سه هزار ملک است. شرایط کنونی نشان می دهد که رکود تورمی نیز در جریان است. در واقع قیمت بالا می رود، اما معامله ای انجام نمی شود. افزایش تورم ملکی نسبت به رشد نرخ دلار در بهار امسال نیز نشان از رکود شدید در پروژه های ساخت واحدهای نوساز کشور دارد.
گزارش دیگری از مرکز آمار حاکی از آن است که در بهار امسال کمتر از 30 هزار پروانه ساختمانی از سوی شهرداری های کشور صادر شده که نسبت به زمستان سال گذشته 27 درصد کاهش داشته است. بر اساس آمارها، رکود و تورم در بازار مسکن وجود دارد و به همین دلیل ابراهیم رئیسی در تبلیغات انتخاباتی خود و در اولین ماه های ریاست جمهوری خود قول ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را داد.
ثبت یک اتفاق نگران کننده در بازار املاک/ با وام 960 میلیون تومانی چند متری می توان در تهران خانه خرید؟
با توجه به این شرایط سوالاتی مطرح می شود که چرا وضعیت مسکن در کشور به رکود تورمی در دهه های اخیر منجر شده است و چه راهکارها و ابزارهایی در اختیار دولت برای اصلاح وضعیت موجود است؟ بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش ها:
سال ها تلاطم و تورم در بازار املاک و مستغلات
بیت الله ستاریان گفت: رشد قیمت ملک را از این منظر می توان بررسی کرد که حدود نیم قرن است که قیمت مسکن نسبت به شاخص قیمت تمام کالاها با زاویه بالایی افزایش یافته است.حتی در مقایسه با ارز و طلا، قیمت املاک قابل مقایسه نیست این حادثه ربطی به امروز و دیروز ندارد و بنابراین به راحتی قابل حل نیست. البته ما در سال 1400 از 25 سال پیش پیش‌بینی کرده بودیم که وضعیت بی‌ثباتی مسکن در سال 1400 پیش‌بینی شود و اکنون با در نظر گرفتن همه تحولات، می‌بینیم که پیش‌بینی‌ها درست است، چرا که تحول خاصی در شاخص‌های اقتصادی ما رخ نداده است که مشکلات موجود را حل کند. ، باید ساختار اقتصادی را اصلاح کنیم. ساختار اقتصادی کشور به ما اجازه تولید مسکن مورد نیاز را نمی دهد. تولید فعلی در بهترین حالت چهارصد هزار تا پانصد هزار واحد مسکونی در سال است. بخش خصوصی می تواند در شرایط ایده آل واحدهای بیشتری تولید کند. سالانه به بیش از یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی نیاز داریم. نیاز انباشته‌ای که سال‌ها پیش داشتیم هنوز وجود دارد.»
وی افزود: بد نیست در مورد مسکن اقتصادی صحبت کنیم، اما اهمیت گسترش زیرساخت ها و افزایش تعداد ساخت و ساز مسکن نیز بسیار مهم است.در ساخت خانه های کوچک و پس انداز 25 متری باید توجه داشت که یک واحد برای همه مشکلات بخش مسکن نمی توان این گونه را در نظر گرفت و توصیه کرد. در سبد مسکن باید خانه های کوچک را در کنار خانه های بزرگ مطرح کنیم. به نظر من این تعریف که بلوک برای خانه های 25 متری و بلوک برای خانه های 100 متری است اشتباه است. در مجتمع زیستی باید واحدهای 25 متری تا 200 متری وجود داشته باشد و اینها همه با هم باشند. . به هر حال: اگر واحدها کوچک هستند، باید تجهیزات متنوع تری وجود داشته باشد. تاکید می کنم که انزوا اشتباه است.
وعده های بلندپروازانه و نقدینگی ناکافی
این استاد دانشگاه گفت: در زمینه مشکلات زیرساختی سال‌هاست که با بحران‌های حل‌نشده مواجه بوده‌ایم و اقدامات مثبت و ملموسی را شاهد نبوده‌ایم. نقدینگی کشور البته اگر گردش پول در این بخش شتاب و توسعه پیدا نکند، شاهد تحولاتی در زمینه افزایش ساخت مسکن نخواهیم بود. با توجه به رکود بازار مسکن، همه دولت ها اراده ای برای حل مشکل مسکن داشتند، اما این از توان آنها خارج بود. وقتی دولت از ساخت یک میلیون واحد مسکونی صحبت می کند، این یک پروژه بزرگ است. چنین طرحی نیاز به نقدینگی بسیار بالایی دارد که معادل ساخت صد پالایشگاه بزرگ است. تامین این حجم از نقدینگی چندان آسان نیست و به مهارت قابل توجهی نیاز دارد. اکثر تولیدکنندگان ما به بخش خصوصی وابسته هستند و می دانیم که تولیدکننده خصوصی ما این قابلیت را ندارد. در ایران، عملاً هیچ ابزار مالی وجود ندارد که بتواند بخش خصوصی ما را متحول کند و تغییرات قابل توجهی ایجاد کند. ما به ده‌ها ابزار مالی از جمله اوراق قرضه، صندوق‌ها و مؤسسه‌ها نیاز داریم که بتوانند با هم کار کنند و تولید مسکن را به سطح منطقی برسانند.»
وی افزود: این نکته مهمی است که باید به آن توجه کنیم، ابزارهای ذکر شده در حالت دستوری دولت عمل نمی‌کند. پروژه ای به این بزرگی که شامل ساخت یک میلیون واحد فرماندهی است. فراموش نکنیم که ما بدیهی است که به حوزه های خدماتی، آموزشی، بهداشتی، فرهنگی و تفریحی با این عظمت نیاز داریم. هزینه های زیرساختی (برق، گاز و غیره) با تمام این هزینه ها مطابقت دارد. چگونه می توان به راحتی چنین طرحی را تعریف و طراحی کرد؟ این حجم پروژه 4 درصد از کل فعالیت عمرانی انجام شده کشور را تا به امروز تشکیل می دهد. حال تصور کنید که اجرای معادل چهار درصد از کل هزینه های عمرانی کشور در هر سال منطقی و قابل اجرا است؟ چنین رویاهایی برای رشد اقتصادی کشور نیاز به عدد دو رقمی دارد.
این کارشناس مسکن گفت: بزرگترین چالش وضعیت مسکن در کشور از یک سو وضعیت اقتصاد کشور و از سوی دیگر نبود سیاست مسکن است. هیچ سیاستی که بخواهد درست یا غلط باشد. متأسفانه کمبود اطلاعات در این زمینه قابل توجه است. اصولاً آنها هیچ نظری در مورد مسکن ندارند. از منظر دولت های ما مسکن یک موضوع فنی و مهندسی است. در حالی که نیمی از نقدینگی کشور بدون احتساب دارایی های ثابت موجود در این بخش است. بیش از 65 درصد جامعه ما به ساخت و ساز مشغول هستند و بیش از 60 درصد صنایع کشور ساختمان سازی است. یعنی از کالایی که از معادن خارج می شود و به مصالح ساختمانی تبدیل می شود تا ساختمان ساخته شده، زنجیره ای را تشکیل می دهد که در سراسر کشور امتداد دارد. دولت ما کجا بر این بخش بزرگ اقتصادی کشور نظارت دارد؟ کدام دستگاه های بانک مرکزی و وزارت اقتصاد، صنعت و صنعت نظارت و بررسی می کنند و تحت هدایت و کنترل هستند؟ هیچ، هیچ، هیچ ما بخش جداگانه ای برای این منطقه نداریم. ما در یک وزارتخانه فقط یک معاون داریم که قرار است اقتصاد این بخش را مدیریت کند. تا زمانی که این مشکلات ادامه داشته باشد، وضعیت تغییر نخواهد کرد.»
۲۱۷۲۲۳