وام خرید و فروش مسکن از طریق تسهیلات مسکن (TSE) اوایل هفته جاری خبرساز شد. با این افزایش که در راستای اجرای قانون حمایت از خانواده و جوانان در دستور کار قرار گرفته است، ممکن است مبلغی که از خانواده های پرجمعیت شهر تهران وصول می شود تا 2 میلیارد تومب افزایش یابد و هزینه ماهانه این خدمت به این میزان خواهد رسید. 35 میلیون تومان; مبلغی که به دلیل وضعیت درآمد خانوار مورد انتقاد قرار گرفته است. اما داستان واقعی چیست؟
در دسامبر 1400; یعنی تقریباً 2 سال پیش قانون حمایت از خانواده و جوانان تصویب شد. در ماده 9 این قانون به صراحت آمده است که تسهیلات خرید و بهسازی مسکن در شهرهایی که نرخ باروری از 5/2 تجاوز نمی‌کند به ازای هر کودک زیر 20 سال به 25 درصد افزایش می‌یابد و حداکثر سقف تسهیلات در نظر گرفته شده در این قانون می‌باشد. قانون تا 4 فرزند است، یعنی 100 افزایش باید اعمال شود.
عملیات امداد و نجات بازار املاک/ محدوده تهران بزرگتر می شود؟
همچنین بر اساس اطلاعیه بانک تخصصی مسکن، مدت استهلاک تسهیلات موضوع این قانون برای هر فرزند 2 سال افزایش و تا 10 سال (برای 5 فرزند) قابل تمدید است.
با فرض اینکه یک خانواده 6 نفره در تهران با 4 فرزند زیر 20 سال از این قانون استفاده کنند، مبلغ وام خریدی که دریافت می کنند به یک میلیارد و 920 میلیون تومان می رسد و در شرایط عادی باید 35 میلیون تومان به این قانون پرداخت کنند. ماه عوارض
واضح است که یک خانواده معمولی که نیاز به خرید خانه مصرفی دارد، نمی تواند این هزینه ها را بپردازد. اما سیدمحسن فاضلیان، معاون امور اعتباری بانک مسکن، نکاتی را در مورد ناهماهنگی این اقساط با سطح درآمد خانوارها مطرح می کند که شاید مفید باشد.
اولین نکته این است که نرخ سود این سرویس همان نرخ سودی است که بانک ها به سپرده های بانکی می پردازند و در صورت واریز معادل آن در بانک سود دریافتی بیشتر از مبلغ سپرده ها خواهد بود. .
نکته دوم اینکه بانک مسکن اختیاری برای تعیین نرخ سود تسهیلات ندارد. اما پرداخت پلکانی کمک می کند تا پرداخت های سال های اول تعدیل شود تا خانواده بتواند فشار کمتری را تحمل کند.
به گفته فاضلیان، در مدل پلکانی میزان اقساط این وام حدود 2 میلیارد یورویی بین 15 تا 20 میلیون تومان خواهد بود.
نکته دیگر اینکه این تسهیلات به عنوان حمایت از تامین مالی خرید مسکن پرداخت می شود و حمایت هایی که قانون در نظر گرفته، تامین بخشی از ارزش خانه به خانوارهای پرجمعیت بوده است.
مشکل انکار ناپذیری که در مورد وام مسکن و وام مسکن وجود دارد این است که این تسهیلات اساساً برای طبقه متوسط رو به بالا طراحی شده است که علاوه بر پرداخت اقساط وام، دارای پایه مالی برای پوشش بیشتر ارزش معاملات هستند. . در غیر این صورت اقشار متوسط و پایین جامعه که میانگین درآمد ماهیانه آنها به میزان کارمزد این سرویس نمی رسد، قدرت استفاده از این خدمات برای خرید خانه را ندارند.
سوالی که از منظر بازار در خصوص تسهیلات جعاله و خرید 2 میلیارد تومانی مسکن برای تهران قابل طرح است این است که نرخ سود موثر این تسهیلات با احتساب خرید حدود 380 میلیون تومانی اوراق بورس اوراق بهادار تهران چند برابر است. بالاتر از 23 درصد؛ اما از آنجایی که شتاب تورم بازار املاک حدود 30 درصد بیشتر از میانگین شتاب تورم عمومی است، پس از گذشت چند سال ارزش خانه خریداری شده با این وام از کل مبلغ وام و سود بیشتر خواهد شد.