به گفته بسیاری از کارشناسان ، بازار املاک و مستغلات در معرض دو اهرم تأثیرگذار قرار دارد ، یعنی از یک طرف تورم و کاهش قدرت خرید متقاضیان از طرف دیگر ، و رونمایی از قدرت این دو اهرم باعث شده است که معادلات پیچیده تر از همیشه باشند.
در مصاحبه ای با رضا ساجدین ، متخصص و مدرس تکنیک های تجارت مسکن ، ما سناریوهای مختلف موجود در بازار مسکن را در سال 6 بررسی کردیم. وی معتقد است که دو سناریو برای بازار املاک و مستغلات قابل پیش بینی است. این سناریوها در رابطه با “بقایای فراز و نشیب خطر خطر خطر) بوده است زیرا خطر 4”. در فرم یکی تکرار رویدادهای 1 تا 2 از این دو سناریو انتظار می رود.
قیمت آپارتمان 2 ساله در سال 2 ساله 2
بسیاری از متقاضیان آپارتمان در حال تعجب هستند که امسال رژه بازار کجاست. رضا سجیدین پیش بینی می کند که یک صفحه “دو طولانی مدت” متغیرهای زنده و ساختمان را در سال آینده تعیین می کند ، که رئیس اصلی آن “خطر سیاسی” است و دو مورد دیگر “تورم تولید” و “خرید” است.
دوره آپارتمان با نرخ ارز و نرخ بهره چیست؟
قیمت املاک و مستغلات در بسیاری از کشورهای جهان تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار دارد. بازار املاک و مستغلات ایران نیز از این قاعده مستثنی نیست. رضا ساجیدین گفت: “در کشور ما ، قیمت املاک و مستغلات تحت تأثیر عوامل مختلفی از قبیل سقوط و افزایش دلار ، نوسانات قیمت و موارد مشابه است.” به طور کلی ، رابطه بین دلار و قیمت بخش های فولادی یک رابطه مستقیم است که نمی توان آن را نادیده گرفت.
اگر شاهد افزایش جایزه ارز در طی یک دوره زمانی باشیم ، خواهیم دید که قیمت بخش های فولادی در حال افزایش است. بخشی از هزینه های ساخت بخش های فولادی در دست ساخت در نظر گرفته شده است. بنابراین ، نوسانات قیمت بخش های فولادی می تواند اثرات قابل توجهی در افزایش قیمت فضای زندگی داشته باشد. به طور کلی ، قیمت املاک و مستغلات تحت تأثیر پارامترهای مختلفی از جمله وضعیت اقتصادی ، نرخ بهره ، درآمد واقعی و همچنین عرضه و تقاضا است.
عرضه و تقاضا چگونه بر قیمت املاک و مستغلات تأثیر می گذارد؟
تأمین ، تقاضا و قدرت خرید از دیگر مواردی است که قیمت املاک و مستغلات را تحت تأثیر قرار می دهد یا افزایش می دهد. “همانطور که می دانید ، قیمت املاک و مستغلات قادر به پرداخت عرضه و تقاضای فضای زندگی خواهد بود و خریداران مجبورند هزینه بیشتری برای فضای زندگی بپردازند. با این حال ، اگر تقاضا برای فضای زندگی کم و زیاد باشد ، برعکس اتفاق می افتد و قیمت آپارتمان ها کاهش می یابد.
بنابراین می توان نتیجه گرفت که قیمت املاک به شرایط پیشنهاد و تقاضا بستگی دارد. در عین حال ، تقاضا برای فضای زندگی تا حد زیادی به خرید بستگی دارد. کاهش قدرت خرید نیز باعث کاهش تقاضا برای خرید خانه می شود.
تورم چگونه بر قیمت املاک و مستغلات تأثیر می گذارد؟
در حالی که داده های آماری فوری از معاملات آپارتمانی در دسترس نیست ، کارشناس بازار املاک و مستغلات عوامل اصلی در قیمت املاک و مستغلات را توصیف می کند: تورم اساسی ترین و اصلی ترین عامل تأثیر برای افزایش قیمت املاک است. هنگامی که نرخ تورم روزافزون در اقتصاد مشاهده می شود ، مردم سعی می کنند با تبدیل آنها به دارایی های پایدار مانند فضای زندگی ، ارزش نقدینگی خود را حفظ کنند که می تواند بر افزایش تقاضا در بازار املاک و مستغلات تأثیر بگذارد.
چرا قیمت در مناطق مختلف متفاوت است؟
بالا بردن یکی دیگری یکی از مهمترین مؤلفه های افزایش مسکن است. ساجیدین توضیح می دهد: قیمت املاک و مستغلات بیشتر تحت تأثیر قیمت املاک قرار می گیرد و نرخ املاک و مستغلات در مناطق شمالی و جنوبی شهر نیز این ادعا را تأیید می کند. تمایل صاحبان زمین برای فروش یا حفظ زمین با قیمت ملک تعیین می شود. این همچنین تأثیر عمده ای در تعیین جایزه نهایی مسکن خواهد داشت.
تأثیر بازارهای ارز و طلا بر نزول بازار املاک و مستغلات
برخی از کارشناسان بر این باورند که صاحبان Micro Capital در سالهای اخیر در سالهای اخیر در سالهای اخیر تمایل به سرمایه گذاری در بازارهای ارزی و طلا دارند. ساجیدین می گوید: “در حال حاضر هیچ خریدار فوری در بازار مسکن وجود ندارد زیرا نقدینگی در این بازار کم است.” در حالی که سکه و طلا در بازار ارز در حال افزایش نوسانات ، سکه و طلا با افزایش قیمت هستند زیرا تقاضا در چنین بازارهایی امکان پذیر بود ، اما این مورد در بازار مسکن نیست. خریداران ارز و طلا می توانند در هر زمان از دارایی های خود انتقاد کنند ، اما قدرت نقدینگی در بازار املاک و مستغلات زیاد نیست. به همین دلیل است که بازار املاک و مستغلات به همان سرعت سایر بازارها واکنش نشان نمی دهد.
سازمان قیمت املاک و مستغلات در سال 2
سناریوهای بازار املاک و مستغلات سال آینده چیست؟ ساجیدین می گوید: “برای بازار املاک و مستغلات ، ما می توانیم دو سناریو را ترسیم کنیم که همه” یک فصل با هم “دارند و این” رکود اقتصادی با احتمال بالا “است. سناریوی اول این است که سالها به دنبال 1 تا 2 سال است. در این حالت ، بازار املاک و مستغلات در راه است.
در این سناریو ، البته احتمال تغییر قیمت املاک و مستغلات کم است. زیرا “نیروی خرید تقاضای سرمایه” بسیار پایین تر از میانگین قیمت آپارتمان است. سناریوی دوم افزایش خطر سرمایه گذاری در بازارهای موازی املاک و مستغلات (مشابه 2) است. در این حالت ، بخش آپارتمان احتمالاً کارایی بقیه بازارها را افزایش می دهد.
اما همه بازارها کم تجربه خواهند کرد. پس از سناریوی سوم ، بازار املاک و مستغلات التهاب قیمت نخواهد داشت ، اما حدود 5 سال تا حد معمول خواهد بود. سناریوی چهارم شبیه به همان خواهد بود. همراه با “بازیگر اصلی” ، “عامل تورم مسکن” نیز وزن قابل توجهی دارد. در حال حاضر ، هزینه هزینه های ساخت و ساز 1.5 برابر افزایش قیمت فروش آپارتمان است که باعث کاهش قیمت ملک می شود.
مقایسه روند تورم مسکن با میانگین نرخ تورم عمومی
قیمت املاک و مستغلات در 5 سال گذشته افزایش یافته است. به طوری که نرخ تورم ساخت و ساز مسکن در این دوره به طور متوسط تورم سالانه مسکن آپارتمان ها به پنج سال قبل رسیده است. در این دوره ، قیمت آپارتمان در تهران به طور متوسط 2 درصد در سال و 2 درصد افزایش یافته است. در طی این سالها ، سطح کلی تورم در حدود پنج برابر از مبلغ تاریخی آن با میانگین متوسط سالانه به 2 درصد افزایش یافته است. این تفاوت بین رشد اسمی قیمت املاک و مستغلات و تورم عمومی منجر به قیمت واقعی آپارتمان شده است. رشد واقعی قیمت املاک و مستغلات در دهه در مقایسه با دو دهه بی سابقه بود.
دلایل ثبات نسبی بازار املاک و مستغلات در ماه های اخیر
بازار املاک و مستغلات در طول سال تا حدودی پایدار بود. رضا ساجیدین در مورد احتمال تثبیت قیمت املاک و مستغلات سال آینده می گوید: خطر سیاسی منجر به افزایش 5 دلار در شش ماه اول سال جاری شده است. در عین حال ، تمایل به سرمایه گذاری مدنی به شدت کاهش یافته است ، به طوری که قیمت املاک و مستغلات نوعی “ثبات نسبی” یا دانش محروم امسال را تجربه کرده است. افزایش قیمت املاک و مستغلات امسال از یک سوم سال از 1 به 2 بود.
ارزیابی روند 6 ساله بازار املاک و مستغلات
برای تجزیه و تحلیل توسعه بازارهای املاک و مستغلات باید نکات زیادی در نظر گرفته شود. رضا ساجدین گفت: “تجزیه و تحلیل سناریوهای احتمالی برای بازارهای املاک و مستغلات ، بدون دانستن آنچه در 5 سال گذشته اتفاق افتاده است ، می تواند یک” خطای بینایی “را برای افراد ایجاد کند. نیاز به بررسی سوابق 1 تا 5 در بازار املاک و مستغلات افزایش یافته است ، زیرا” بازیگر اصلی “مسکن در سالهای اخیر بر این بخش تأثیر گذاشته است.
“خطر سیاسی” همچنین بر متغیرهای مهم بازار املاک و مستغلات تأثیر می گذارد و در سال آینده نقش خواهد داشت. این پارامتر بر رفتار بازار مسکن و در نتیجه قیمت املاک و مستغلات بازار املاک و مستغلات مستقیم و از طریق متغیرهای نامناسب (غیرمستقیم) تأثیر می گذارد.
۲۱۷