با وجود جاذبه های بی شماری که دارد، شهر نیویورک به شهری گران قیمت تبدیل شده است که هزینه های زندگی به سرعت در حال افزایش است. یکی یکی از بزرگترین چالش هایی که نیویورکی ها با آن روبرو هستند، هزینه هنگفت اجاره و پرداخت کمیسیون به آژانس های املاک (کارگزاران بازار اجاره) است که اغلب بار مالی سنگینی را بر مستاجرین تحمیل می کند.
طبق گزارش نیویورک تایمز، اجاره یک آپارتمان در این شهر بزرگ معمولا مستاجران را ملزم به پرداخت بیش از 10000 دلار به عنوان هزینه های اولیه، از جمله سپرده امنیتی، اجاره ماه اول و حق کمیسیون برای تبدیل شدن به یک مشاور املاک و مستغلات می کند.
در همین حال، متوسط اجاره ماهانه یک آپارتمان در نیویورک حدود 3400 دلار است و کمیسیون املاک اغلب بیش از یک ماه اجاره است. به طور معمول در نیویورک، استفاده از خدمات یک مشاور املاک مستلزم پرداخت مبلغی بین 12 تا 15 درصد از اجاره سالانه ملک است.
تصمیم گروه های ذینفع مستاجر
اما اخیراً در اقدامی مهم، شورای شهر نیویورک لایحه ای را تصویب کرد که بر اساس آن هزینه کمیسیون املاک و مستغلات در بیشتر موارد به عهده صاحبان املاک است. این تصمیم به دنبال نگرانی های فزاینده در مورد هزینه های بالای زندگی در نیویورک و فشار از سوی گروه های حقوقی مستاجران است. تو چی هستی؟ یکی یکی از اعضای شورای شهر بروکلین و حامی این لایحه بر اهمیت این تصمیم تاکید کرد و آن را گامی مهم در کاهش بار مالی مستاجران دانست.
این عضو مترقی شورای شهر معتقد است که پیروزی دونالد ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا نشان می دهد که دموکرات ها باید به طور جدی به مسائل مربوط به هزینه های زندگی و بهبود وضعیت اقتصادی مردم می پرداختند. انتظار می رود این تغییر عمده در قوانین اجاره، بازار مسکن نیویورک را متحول کند و به کاهش هزینه های اجاره و بهبود شرایط زندگی مستاجران کمک کند.
اوسه با اطمینان اعلام کرد: «سیستمی که سال‌ها ناعادلانه به زیان مستاجران کار کرده است، به زودی پایان خواهد یافت.»
سیستم پرداخت کمیسیون در نیویورک غیرعادی است. در اکثر شهرها، صاحبخانه ها کمیسیون اجاره را پرداخت می کنند. صنعت املاک و مستغلات به شدت با این لایحه مخالفت کرده است. انجمن قدرتمند مشاوران املاک نیویورک، بازوی اصلی چانه زنی این صنعت، استدلال کرده است که اگر صاحبخانه ها مجبور به پذیرش کمیسیون املاک و مستغلات شوند، به سادگی با افزایش اجاره بها بار را به دوش مستاجران می اندازند.
این لایحه که 33 حامی اصلی در شورای 51 نفره شهر داشت با 42 رای موافق و 8 رای مخالف به تصویب رسید. رای مهم عدم وتو برای مقابله با تلاش احتمالی اریک آدامز شهردار نیویورک برای متوقف کردن این لایحه ضروری بود. آدامز، شهردار دموکرات که روابط نزدیکی با گروه های املاک و مستغلات دارد، در کنفرانس خبری هفتگی اخیر خود گفت که نگران این لایحه است و نمی خواهد به صاحبان املاک کوچک آسیب برساند.
به گفته وی، این لایحه حسن نیت دارد اما گاهی اوقات نیت خیر نتیجه مطلوب را به همراه ندارد. وی هشدار داد که این لایحه می تواند منجر به افزایش اجاره بها شود.
این لایحه هر فردی را که یک مشاور املاک استخدام می کند ملزم به پرداخت هزینه است. مالکان و نمایندگان آنها موظف به افشای هزینه ها در آگهی ها و قراردادهای اجاره هستند. نقض ممکن است منجر به مجازات های مدنی، از جمله جریمه تا 2000 دلار شود. لازم به ذکر است این لایحه 180 روز پس از تصویب لازم الاجرا می شود.
هم مسکن اجاره ای حمایتی و هم مسکن های دیگر
این قانون جدید هم آپارتمان هایی را که اجاره آنها آزادانه تعیین می شود و هم آپارتمان هایی که اجاره آنها تحت کنترل نهادهای شهرداری است را در بر می گیرد. در مجموع، حدود یک میلیون ملک اجاره ای در نیویورک توسط هیئت دستورالعمل های اجاره تنظیم می شود. این تعداد مسکن استیجاری حمایتی تقریباً 40 درصد از کل مسکن های اجاره ای در این شهر را تشکیل می دهد.
قانون جدید اجاره در نیویورک بحث برانگیز است. این قانون که شرایط اجاره املاک و مستغلات در شهر نیویورک را تغییر می دهد، از حمایت افراد مشهوری مانند براد لندر، ناظر شورای شهر و نامزد شهرداری و برخی سرمایه گذاران بزرگ برخوردار است. حتی وب سایت های املاک و مستغلات محبوب مانند Street Easy از این قانون پشتیبانی می کنند.
آدریانا آدامز، رئیس شورای شهر، قویاً از این لایحه حمایت می کند و می گوید که شورا آماده انجام هر اقدامی برای پیشبرد آن است، حتی اگر شهردار با آن مخالفت کند. او از برخورد شهردار در این زمینه متعجب است. اما بر سر این موضوع بین شهردار و رئیس شورای شهر اختلاف نظر جدی وجود دارد و روابط بین آنها تیره شده است. آنها در مورد چگونگی کاهش هزینه های مسکن اختلاف نظر دارند.
قابل ذکر است که تعداد خانه های خالی در نیویورک در حال حاضر بسیار کم است و این نشان می دهد که تقاضا برای اجاره خانه بسیار زیاد است. جیمز ویلان، رئیس هیئت املاک و مستغلات نیویورک، از لایحه جدید انتقاد کرد و آن را نمونه ای از اولویت دادن ایدئولوژی به واقعیت های اقتصادی بازار املاک خواند.
به گفته وی، این لایحه نه تنها کمکی به بهبود شرایط مستاجران نمی کند، بلکه باعث افزایش اجاره بها و دشواری یافتن مسکن برای آنها می شود. بر اساس این گزارش، در سال 2020 با تصویب قوانین جدید حمایت از مستاجران، استفاده از واسطه ها برای مدت کوتاهی ممنوع شد. اما پس از اعتراض سازمان املاک، این کمیسیون ها مجددا راه اندازی شدند.
مشاوران برای بقا می جنگند
سیستم پرداخت کمیسیون املاک در نیویورک سابقه طولانی دارد. در گذشته، مشاوران املاک نقش مهمی در کمک به مستاجران برای یافتن مسکن ایفا می کردند و برای انجام آن کارمزد دریافت می کردند. اما با گسترش اینترنت و تغییر روش های جستجوی آپارتمان، از اهمیت این عوامل کاسته شده است. بسیاری از مردم اکنون یک آپارتمان را به صورت آنلاین پیدا می کنند و دیگر مجبور نیستند به نمایندگی مراجعه کنند.
آقا حالا یکی یکی از اعضای جوان شورای شهر به عنوان نماینده نسل جدید از نزدیک تجربه کرده است که یافتن خانه با قیمت مناسب چقدر سخت است. او از رسانه های اجتماعی برای جلب حمایت از لایحه جدید استفاده می کند و تلاش می کند صدای مستاجران را به گوش مقامات برساند.
هیئت املاک و مستغلات نیویورک نیز کمپینی تبلیغاتی علیه این لایحه راه اندازی کرده است. آنها سعی می کنند پیام خود را از طریق تصاویر نمادین به مردم برسانند. این کمپین تصویری از یک آگهی خالی بدون عکس منتشر می کند. در این آگهی آمده است: «متاسفانه دیگر نمی توانم اطلاعات دقیقی در مورد این آگهی ارائه کنم. اما مطمئن باشید که این آپارتمان وجود دارد.»
بر اساس گزارش گاردین، این طرح می تواند هزینه اولیه اجاره خانه برای نیویورکی ها را نیز کاهش دهد. یکی یکی از گران ترین شهرهای جهان در سال 2023، متوسط اجاره خانه در نیویورک 3500 دلار در ماه خواهد بود. بر اساس این گزارش، نیویورکی ها اگر بخواهند خانه ای اجاره کنند باید هزینه زیادی بپردازند.
این هزینه ها شامل هزینه ثبت نام، اجاره ماه اول و گاهی نیز اجاره ماه آخر، ودیعه و پورسانت دلال می باشد. برای اجاره خانه در نیویورک، باید به طور متوسط حدود 10454 دلار پیش پرداخت کنید. جالب است بدانید که در این شهر بزرگ و پرجمعیت، بیشتر مردم اجاره نشین هستند تا مالک. به عبارت دیگر، حدود 69 درصد از خانواده های نیویورکی خانه های خود را اجاره می کنند.
