برای انجام معاملات ملکی، از تنظیم قرارداد تا استعلام سند مالکیت، به اطلاعات کافی نیاز است.
بسیاری از مردم به دلیل نداشتن اطلاعات و یا انجام معاملات در دفاتر غیرمجاز با مشکلات زیادی مواجه شدند و حتی خانه های خود را از دست دادند. در این گفتگو با رضا ساجدین، کارشناس و تحلیلگر بازار ملک به مهم ترین نکات و الزامات خرید ملک پرداخته ایم.
خریدار ملک در هنگام معامله باید به چه نکاتی توجه کند؟
به گزارش همشهری آنلاین، خریداران باید دقت کنند که ملکی که می خواهند بخرند دارای سند صحیح باشد زیرا حدود 30 درصد از املاک فاقد سند صحیح و بدون عیب و نقص و فاقد سند رسمی هستند که این مشکل زمانی است که خرید ملک منجر به مشکلات عمده
خریداران چگونه باید صحت سند ملکی را استعلام کنند؟
در مرحله اول ملک باید دارای سند باشد و اصل سند توسط خریدار مشاهده شود. همچنین می توانند از طریق سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور www.ssaa.ir از اصالت یا جعلی بودن سند ملکی مطلع شوند. در این سامانه اصالت کلیه اسناد رسمی و وکالتنامه ها قابل بررسی است.
آیا مراجعه به این سایت برای استعلام اصالت سند کافی است؟
در صورتی که ملک دارای سند رسمی تک صفحه ای باشد، صحت آن از طریق این وبسایت قابل بررسی است. اما اگر سند رسمی تنظیم نشده باشد یا در شرف تنظیم باشد موضوع فرق می کند و در این صورت می توانید اطلاعات لازم را از شهرداری و ادارات ثبت کسب کنید.
سند رسمی یک صفحه ای چه ویژگی هایی دارد؟
اشیاء تمام شده دارای اولویت هستند. ابتدا سازنده برای اخذ تاییدیه نهایی باید با شهرداری تماس بگیرد. املاکی هم هستند که شاید 10 سال پیش ساخته شده اند اما توسعه شهرداری برای آنها وجود ندارد. این املاک عموماً تخلفاتی دارند. قطع یک درخت در یک ملک فقیر نشین قبل از شروع ساخت و ساز ممکن است منجر به عدم اعطای مجوز شود. گواهی یک صفحه ای تنها در زمان صدور پایان نامه صادر می شود.
خریداران در هنگام عقد قرارداد و مبایعه نامه باید به چه نکاتی توجه کنند؟
کار باید به کارمند سپرده شود. برخی از مردم فکر می کنند که می توانند با حذف بنگاه های املاک بهتر عمل کنند. اما در واقع اینطور نیست. مشاوران املاک در حال حاضر دانش و تجربه کافی در این زمینه دارند.
آنها همچنین اطلاعاتی در مورد سازندگان منطقه و زمین های موجود بر اساس هر پانل دارند. هنگامی که مردم برای خرید ملک به مشاوران املاک مجاز و دارای مجوز مراجعه می کنند، می توانند خریدی مقرون به صرفه انجام دهند.
فروشندگان چگونه باید موارد مهمی مانند پرداخت ها را در قرارداد ذکر کنند؟
چند وقت پیش از روستای کندلوس دیدن کردم. موزه‌ای به نام موزه جهانگیری وجود دارد که سوگندنامه‌ای متعلق به یک قرن را در خود جای داده است. از این سوگندنامه برای من روشن شد که در گذشته پدران ما تقریباً مانند ما عمل می کردند، به این صورت که یک سوم مبلغ را در جلسه، یک سوم را در هنگام تحویل و مابقی را در زمان نامگذاری دریافت می کردند. سند.
این بهترین راه برای پرداخت است. مگر اینکه فروشنده درخواست دیگری داشته باشد. در صورت با ارزش بودن ملک، نحوه پرداخت می تواند 50% در هر مونتاژ، 40% هنگام تحویل و 10% در هنگام ثبت سند باشد.
شرایطی که در قسمت توضیحات بیانیه اضافه می کنند اغلب بسیار مهم هستند. یکی این شرایط شامل عدم انجام به موقع تعهدات مندرج در قرارداد می باشد. در این توضیحات می توان با اعمال جریمه های مختلف در صورت عدم انجام تعهدات طرفین از این مشکلات جلوگیری کرد.
گاهی در این موارد از کلمه انصراف استفاده می شود یا ضرر 20 درصدی در قرارداد به عنوان ضمانت اجرای تعهدات طرفین که شامل خریدار می شود، قید می شود. اگر این مشکلات پیش بینی شود و از آن جلوگیری شود، مردم در آینده با مشکلات کمتری مواجه خواهند شد.
آیا با این روش پرداخت مشکلی پیش خواهد آمد؟
در صورت اخذ کد رهگیری و انجام معامله در دفاتر مجاز، تعهدات در قرارداد قید شده و مشکلی برای طرفین پیش نمی آید.
آیا اعتماد در معاملات ملکی درست است؟
به هیچ عنوان. وقتی صحبت از قرارداد نویسی می شود، شعار داریم که به نوشتن قرارداد نباید اعتماد کرد. بیشتر دعواها و مشکلات به خاطر همین اعتمادها به وجود می آید. بین 40 تا 60 درصد از کسانی که به دادگاه مراجعه می کنند، تجارت خود را بر اساس اعتماد انجام داده اند.
کلامی از حضرت علی (علیه السلام) داریم که می فرمایند باید در معاملات غریب باشیم و واقعاً اگر بتوانیم این دستور را سرلوحه کار خود قرار دهیم و در همه معاملات غریب باشیم، بیشتر مشکلات ما حل می شود. .
شرکت های مشاور املاک چه نقشی در حل چنین اختلافاتی دارند؟
در شرایط خاص، آژانس های املاک می توانند برای حل و فصل اختلافات وارد عمل شوند، به عنوان مثال از طریق نقش ریش سفید، یعنی به طرفین مشاوره می دهند. همکاران ما مجاز به انجام داوری طرفین قرارداد هستند. تا در صورت بروز اختلاف بتوانید میانجیگری کنید.
توصیه می کنیم افرادی که به مشاور املاک خود اعتماد دارند، او را به عنوان داور در قرارداد معرفی کنند. این امر در صورت اختلاف نظر بین مشاوران قانونی می کند.
کدام مرجع قیمت ملک را تعیین می کند؟
یک ضرب المثلی داریم که می گوید مال در همه دنیا محترم است و در دین مبین اسلام هم احترام بیشتری دارد. در هر صورت، خود صاحبان تکلیف را تعیین می کنند; اما در حال حاضر مشکل در پلتفرم های تبلیغاتی مانند اپلیکیشن های مختلفی است که در زمینه تحویل فایل وجود دارد. آنها قیمت هایی را تعیین می کنند که تأیید نشده است.
در این صورت توافقی است یعنی شخص می بیند که خانه ای مشابه خانه خودش با امکانات کمتر با قیمت بالاتری برای فروش عرضه می شود پس این شخص نیز قیمت ملک خود را بالاتر می گوید. این امر را باید به کارشناسان اتحادیه املاک هر شهر واگذار کرد تا این مشکلات توسط کارشناسان برطرف شود. با این حال، در حال حاضر هیچ مرجعی وجود ندارد که قیمت را تعیین کند.
چه نکات و ویژگی هایی در قیمت گذاری آپارتمان موثر است؟
35 امتیاز بر قیمت ملک تأثیر می گذارد، مانند: مانند متراژ ملک یا متراژ، شمالی یا جنوبی بودن ملک، عرض ملک، تعداد طبقات، تعداد واحدها، آدرس ملک و … حتی در همان ساختمان. قیمت طبقات اول، دوم، سوم و پنجم.
حتی اگر یک ارزیاب قیمت ملک را تعیین کند، در نهایت قیمت ها را با مشاوران املاک در منطقه بررسی می کند. یعنی حتی پس از بررسی این 35 گزینه، قیمت نهایی با اجماع مشاوران املاک منطقه اعلام خواهد شد.
پس تعداد تسهیلات تاثیر مستقیمی روی قیمت ها دارد؟
بله، ما در بحث املاک و مستغلات می گوییم که جنگ جهانی سوم یا بر سر آب یا پارکینگ خواهد بود. امروزه پارکینگ موضوع مهمی است که تاثیر بسیار موثری بر قیمت گذاری به خصوص در شهرهای بزرگی مانند تهران دارد. در حال حاضر هزینه پارکینگ 500 تا 600 میلیون تومان است که در برخی مناطق به 2 تا 3 میلیارد تومان می رسد.
خانه های 175 متر مربع یا بیشتر باید دارای 2 پارکینگ باشند. قیمت پارکینگ در طبقات پایین نیز نسبت به طبقات بالا کمتر است. حتی اگر پس از اتمام کار، انباری ساخته شود، این امر بر قیمت تأثیر می گذارد. این مسائل تاثیر زیادی بر قیمت گذاری دارد.
علاوه بر پارکینگ، چه امکاناتی از اولویت های اصلی ملک است؟
در سال‌های اخیر آماری تهیه و بر اساس آن اعلام شده است که ۸۰ درصد معاملات ملکی در شهر تهران مربوط به خانه‌های زیر ۵۰ سال است. این بدان معنی است که خانه های با سن کمتر به طور قابل توجهی راحت تر معامله می شوند. اگر فردی می خواهد ملکی را برای سرمایه گذاری انتخاب کند، توصیه می شود در سنین پایین به دنبال املاک دارای پارکینگ باشد.
طبقات فوقانی مانند طبقه چهارم قبلا بدون آسانسور به راحتی به فروش می رسید اما اکنون طبقه دوم بدون آسانسور نیز به سختی به فروش می رسد. گاهی از سوی مراجعه کننده گفته می شود که شاید بتوانیم به تنهایی راه برویم و از پله ها بالا برویم، اما اقوام معلولی داریم که نمی توانند از پله ها بالا بروند. بعد از بحث سن و پارکینگ، یکی از اولویت های اصلی یک ملک برای فروش و قیمت گذاری، آسانسور است.
خرید آپارتمان به چند دسته تقسیم می شود؟
گاهی خرید ملک برای مقاصد مسکونی و گاهی سرمایه گذاری است. در مورد پلان هم باید بگویم که زمین های زیر 120 تا 130 مترمربع پلان خوبی ندارند. یا اتاق خواب های کوچکی دارند یا اتاق نشیمنشان کوچک است یا آشپزخانه های کوچکی دارند. این بدان معناست که هیچ تعادلی بین اجزای این آپارتمان ها وجود ندارد. اگر توانایی مالی دارید، خانه های بیش از 130 متر مربع بخرید.
طبق آمار، هر فرد حداقل به 35 متر مربع فضای زندگی نیاز دارد. اما اگر شخصی قصد سرمایه گذاری در مسکن را دارد، بهتر است ملکی با متراژ بین 50 تا 70 متر مربع خریداری کند. املاکی با متراژ بین 50 تا 70 متر مربع بازار بسیار خوبی دارند و به راحتی قابل خرید و فروش می باشند. پراید که باید همیشه نقدینگی بالایی داشته باشد.