اوایل تیرماه سال جاری بود که رهبر انقلاب در سخنانی در جمع مسئولان قوه قضائیه بر لزوم بی اعتباری اسناد غیررسمی تاکید کردند و خاطرنشان کردند: بیشتر مفاسد املاک ناشی از این معاملات غیررسمی است. رسمی و عادی. ” در عین حال برخی از مسئولان این سخنان را دستور رهبری مبنی بر بی اعتباری اسناد غیررسمی تعبیر کردند، زیرا طرحی در این زمینه با عنوان «الزام ثبت رسمی معاملات ملکی» دو بار از سوی شورای نگهبان رد و خلاف آن تلقی شد. شریعت. . به این ترتیب تعیین سرنوشت این پروژه به شورای رفاه واگذار شد.
این طرح در جلسه شناخت روز چهارشنبه هفته جاری به تصویب رسید که بر اساس آن با گذشت یک سال از اجرای سامانه ثبت اسناد، تمامی معاملات ملکی باید به صورت رسمی ثبت شود. بر اساس این مصوبه، اسناد رسمی نزد مراجع قضایی با مبایعه نامه از درجه اعتبار ساقط نمی شود و کلاهبرداران نمی توانند با هر نوع سند عادی سند رسمی را باطل کنند.
اما در خصوص اجرای طرح مذکور که هم اکنون به دلیل ارتباط مستقیم با معاملات ملکی مانند بخش بزرگی از معاملات ملکی به تصویب هیأت مدیره رسیده است، سؤالات و مسائل حل نشده ای باقی مانده است که باید مشخص شود.
رویه رایج در بازار املاک به این صورت است که انواع معاملات ملکی در یک برگه در قالب مبایعه نامه یا مبایعه نامه به عنوان «سند عادی» تنظیم می شود و بر اساس آن، حتی بیشتر ارزش ریالی ملک می باشد. . قبل از صدور سند رسمی پرداخت می شود. سپس در مدت معینی که در اظهارنامه اولیه قید می شود، طرفین با اسنادی از قبیل همان سند عادی و تسویه مانده قطعی ثمن معامله توسط خریدار ملک به دفاتر اسناد رسمی ارائه می شوند و مرحله صدور سند رسمی و قطعی به نام خریدار انجام می شود.
بر اساس روال فعلی حتی تحویل ملک به خریدار پس از پرداخت بیشتر ثمن معامله قبل از حضور در دفتر اسناد رسمی انجام می شود و عموماً خریدار پس از پرداخت دو سوم ارزش آن، مسئولیت ملک را بر عهده می گیرد. . قیمت
سرنوشت نامعلوم واسطه ها در قانون جدید
این در حالی است که در بنگاه ها و دفاتر املاک واسطه ها و دلالانی هستند که علاوه بر وقف به بازاریابی املاک، سوگند نامه یا سند عادی را نیز تنظیم می کنند. یک ابهام مهم و سوال حل نشده در خصوص قانون اخیراً تصویب شده مبنی بر الزام ثبت معاملات ملکی در قالب سند رسمی از مرحله اول معامله این است که سرنوشت دفاتر معاملات ملکی و هزاران نفر از افراد شاغل چه خواهد شد. در این حرفه شدی؟
اگر در ثبت سند مالکیت نقشی ندارند چگونه و در چه ساختاری می توانند از طرفین معامله فقط برای بازاریابی پورسانت دریافت کنند؟ یعنی در شرایطی که طرفین معامله به سادگی می توانند با حمایت قانون جدید پس از شناخت مستقیم به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و حواله را انجام دهند و حق واسطه گری و بازاریابی را که بازی کرده اند بپردازند. نقشی در قرارداد این معامله دارد. انجامش نده.
به این ترتیب قانون جدید باید برای جامعه بزرگی که ده ها سال است وقف فعالیت واسطه گری املاک بوده و قوانین و رویه های موجود به ویژه قانون واسطه گری آنها را به رسمیت شناخته است، راه حلی ارائه دهد.
مسدود کردن پرداخت بانکی هنگام خرید ملک
موضوع دیگری که در قانون جدید حل نشده این است که مبایعه نامه یا سند عادی که قرار است در معاملات ملکی کاملاً باطل شود، در حال حاضر سند مهم و ضروری تلقی می شود که باید برای انتقال به بانک ارائه شود و وجود داشته باشد. انتقال بیش از 200 میلیون تومان. این رویه در سال های اخیر با هدف مبارزه با پولشویی اتخاذ شد و سیستم بانکی حتی به اسناد غیررسمی یا سفته در معاملات ملکی اعتبار ویژه اعطا کرد.
قاعدتاً باید در قانون جدید راه حلی برای رفع این چالش اندیشیده شود، زیرا طبق روال فعلی، مراحل اولیه ثبت سند رسمی ملکی در دفاتر و اسنادی از قبیل مالیات و موجودی حساب شهرداری که باید ظاهر شود. انجام این کار روزها طول می کشد و تا آن زمان عملاً امکان انتقال پول (بخشی از قیمت معامله) بین طرفین وجود ندارد.
امکان عهدشکنی در سایه قانون جدید
موضوع سوم در مورد مصوبه جدید مجلس که به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسیده است این است که در فاصله زمانی توافق خریدار و فروشنده برای انعقاد معامله ملک و تهیه مدارک لازم تا پرداخت قسط اول. از قیمت معامله، یکی از طرفین قادر به ادامه کار نخواهد بود، کار را انصراف دهید و این موضوع برای طرف مقابل گران تمام می شود.
به عنوان مثال، اگر فروشنده به طور ناگهانی از معامله منصرف شود، ممکن است خریدار به دلیل فروش دارایی های خود مانند املاک، خودرو و طلا در یک بازار متورم، زیان های جبران ناپذیری را متحمل شود تا بخشی از قیمت معامله شده را بپردازد. . اموال بر اساس توافق نامه جبران شود فعالان بازار املاک فراموش نکرده اند که در سال 1396 قیمت ملک روز به روز اما ساعت به ساعت تغییر می کرد و شاکیان به جز معاملات همزمان راه مطمئنی برای جلوگیری از اختلاس و ضرر نداشتند. یعنی فروش خانه قدیمی و خرید خانه جدید در یک روز و ترجیحاً حتی یک جلسه در دفاتر املاک.
اما اگر نیازی به تنظیم سند عادی در معاملات ملکی نباشد و همه چیز منوط به صدور سند رسمی باشد، چگونه می توان در مرحله اول توافق را تایید کرد و امکان نقض عهد را از طرفین گرفت؟ قانون جدید با هدف بازکردن گره ای در بازار املاک و جلوگیری از شکل گیری مواردی مانند فروش همزمان ملک به دو نفر است. اما اگر از لحظه اول توافق تا انتقال رسمی سند برای تمام جزئیات آن راه حلی پیدا نشود، مشکل ساز می شود.
آیا بازار پیش فروش شکست خواهد خورد؟
در نهایت می توان موضوع «پیش فروش» را نیز چهارمین موضوع باقی مانده در صورت ابطال اسناد عادی نقل و انتقال ملک دانست. روال کار سازندگان در بازار املاک این است که اغلب یک یا چند واحد را قبل از اتمام ساختمان با هدف تزریق پول به پروژه می فروشند. بدیهی است واحدهای مذکور فاقد سند رسمی بوده و تا زمان صدور گواهی پایان کار امکان اخذ سند رسمی برای آنها وجود ندارد. بنابراین، این معاملات تنها با ایجاد اسناد عادی انجام می شود. حال قانونگذار باید برای پیش فروش املاک در شرایط ابطال اسناد عادی چاره ای اساسی بیندیشد و ضمانت عملکرد روان سرمایه گذاران ساختمانی را در چارچوب قانون جدید فراهم کند.
تنها در صورت ارائه راهکار اجرایی برای چهار مشکل لاینحل ذکر شده، می توان امیدوار بود که با بی اعتباری اسناد عادی، منشأ فساد مهمی که رهبری نیز به آن اشاره کردند، خشکانده شود.