مسکن تهران روی خط ۷۵ میلیونی شدن

قیمت مسکن همچنان در حال افزایش است و این نرخ حتی از نرخ تورم نیز بالاتر است. به طوری که طبق آمار منتشر شده قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران آبان است در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل 62.2 درصد افزایش داشته است. این آمار موید آن است که سیاست های مسکن در دولت سیزدهم در تولید، کنترل و کاهش قیمت مسکن ناکام مانده است، زیرا علیرغم تلاش برای افزایش ساخت و عرضه مسکن، افزایش قیمت مسکن در مقیاس سالانه بوده است. البته طبق آمار اعلام شده این روند نسبت به مهرماه سال جاری ۰.۴ درصد کاهش داشته است. این در حالی است که با وجود انتقاد از آمار ارائه شده در حوزه مسکن، کارشناسان معتقدند دولت در اجرای سیاست های مسکن خود کوتاهی کرده است.

امروزه خرید مسکن به یک آرزوی دست نیافتنی تبدیل شده و حتی تامین مسکن مناسب به دلیل افزایش قیمت ها به یکی از مشکلات جدی هر خانوار تبدیل شده است. به طوری که عمده درآمد خانوار به اجاره مسکن اختصاص می یابد. بنابراین رفاه و حتی سبد غذایی درصد بالایی از خانواده ها محدودتر شده است. گرانی مسکن باعث توسعه حاشیه نشینی و اجاره مسکن به روش های نامتعارف شده است که خود می تواند آسیب های اجتماعی را افزایش دهد. در شرایط کنونی که اقتصاد ایران در تحریم است، حل معضل مسکن که در دولت های گذشته آغاز شد کار ساده ای نیست. اما دولت فعلی با شعار انتخاباتی خود در تلاش است تا این مشکل را حل کند که به گفته کارشناسان غیرممکن است.

نکته قابل توجه دیگر در حوزه مسکن مربوط به بازار اجاره مسکن است. به گفته کارشناسان، تورم اجاره بها برای اولین بار از سال 93 از تورم عمومی پیشی گرفته است، بر اساس آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، آمارهای رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در شهرهای کشور، روند متفاوتی از تورم اجاره بها را نشان می دهد. نسبت به تورم مسکن در ماه های اخیر اجاره در آبان بر اساس اعلام این مرکز، این ماه تورم ماهانه 1.4 درصدی را تجربه کرده است که در مهرماه 3.4 درصد بوده است.

تورم مسکن بر اساس آمارهای جدید ادامه دارد

آخرین اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان می دهد آبان در سال 1402 تعداد معاملات مسکن در تهران نسبت به ماه قبل افزایش یافت اما نسبت به مدت مشابه در سال 1401 تقریباً به نصف کاهش یافت. همچنین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت آبان امسال نسبت به اکتبر ارزان تر شده است اما در مقایسه با آبان سال گذشته تقریباً 62 درصد گران شده است. در بین مناطق 22 گانه پایتخت، منطقه 5 بیشترین و منطقه 20 کمترین تعداد تراکنش را به خود اختصاص داده اند. همچنین گرانترین واحدهای مسکونی متعلق به منطقه اول است. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از تعداد معاملات مسکن در شهر تهران، تعداد معاملات واحدهای مسکونی در آبان امسال به 3593 دستگاه رسیده است. این رقم نسبت به مهرماه 14.7 درصد افزایش داشته اما نسبت به آبان سال گذشته 55.1 درصد کاهش داشته است. تحقیقات نشان می دهد که در آبان امسال متوسط ​​قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت 75 میلیون و 770 هزار تومان بوده است. مهر رشد منفی 0.4 درصدی را تجربه کرده است. به عبارتی قیمت یک متر خانه در تهران است آبان 1402 حدود نیم درصد ارزان تر از مهر این در حالی است که قیمت هر متر واحد مسکونی در دومین ماه سال جاری 62.2 درصد نسبت به قیمت کاهش یافته است. آبان سال گذشته افزایش یافته است. قیمت هر متر خانه در پایتخت آبان پارسال 46 میلیون و 700 هزار تومان بود. لازم به ذکر است این ارقام بر اساس میانگین قیمت یک متر مسکن در سراسر پایتخت محاسبه می شود و قیمت مسکن در هر منطقه با این رقم متفاوت است. در بین مناطق 22 گانه پایتخت، بیشترین قیمت هر متر مسکن 134 میلیون و 930 هزار تومان مربوط به منطقه یک است. در انتهای دیگر این طیف منطقه 18 قرار دارد که قیمت هر متر خانه در آن محدوده است. آبان امسال 35 میلیون تومان برآورد شده است.

کاهش ساخت و ساز مسکن در دولت سیزدهم

بیت الله ستاریان، استاد دانشگاه و پژوهشگر اقتصاد مسکن، گفت: ساختار آمار بخش مسکن در بانک مرکزی و مرکز آمار بسیار ضعیف است و برای رسیدن به رقم واقعی نیاز به جمع آوری آمار در بسیاری از موضوعات حوزه مسکن داریم. عدد ارائه شده با ابهامات زیادی مواجه است. آماری که امروزه ارائه می شود بسیار ساده و بر اساس کار کارشناسان است، بنابراین سیاست گذاری در این زمینه نیز نادرست است.» وی با بیان اینکه هدف از ساخت یک میلیون مسکن درست است، تصریح کرد: بیش از دو دهه است که هدف گذاری شده است. سالانه یک میلیون خانه باید ساخته شود، اما در نهایت 300 هزار خانه تولید می شود و این تعداد در دو سال اخیر کاهش یافته است.» و به 200 هزار خانه رسیده است. در حال حاضر کشور با کمبود شدید مسکن مواجه است و نیازمندی هاست. برای تامین نیاز مسکن در شرایط اقتصادی کنونی که غیرممکن است.چون ساخت این میزان مسکن مستلزم بودجه کلانی است.وی با اشاره به اینکه معاملات ملکی رو به کاهش بوده است، تصریح کرد: در سال 90 رکود ملکی ادامه داشت. سه سال و نیم است، اما ناگهان بهار انباشته آن باز شد و شاهد رشد بیش از 150 درصدی قیمت ملک بودیم. رکود مسکن به معنای توقف روند افزایشی قیمت مسکن نیست. کمبود تولید در ساخت و ساز مسکن باعث شده تا با وجود تقاضای موجود، خانه های مورد نظر قابل تامین نباشد. در این شرایط اقتصادی و با این حجم تسهیلات نمی توان انتظار ساخت یک میلیون خانه در کشور را داشت. این کارشناس تصریح کرد: ساخت یک میلیون مسکن به معنای تخصیص یک میلیارد دلار اعتبار است.به نظر شما در شرایط فعلی این میزان اعتبار وجود دارد؟نه در سازمان دولتی و نه در سازمان بخش خصوصی این اعتبار وجود ندارد. “

آمار مسکن بانک مرکزی یک نقص ذاتی دارد

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن نیز با بیان اینکه روند آمارهای اعلام شده از سوی بانک مرکزی در حوزه مسکن دارای نقص ذاتی است به هممهن گفت: زیرا این آمارها تنها محدود به مناطق خاصی از شهر تهران است و مبنا و الگو است. برای دیگران مشکلات شهرهای بزرگ وجود دارد به همین دلیل از مسئولان دولت سیزدهم خواسته شد تا ایرادات خود را برطرف و مجدداً منتشر کنند، اما پس از چند ماه توقف آمارها، مجدداً آمار به سبک بالا اعلام شد. اختلاف قیمت تهران با سایر کلانشهرها؛ بنابراین بیشترین قیمت مسکن در تهران است و این ارقام نباید مبنای اعلام قیمت مسکن باشد زیرا اثرات روانی دارد.این روش آماری که براساس میانگین قیمت است. کل شهر تهران نیز نادرست است زیرا قیمت مسکن در مرتفع ترین و پست ترین مناطق تهران 10 برابر است. وی با تاکید بر اینکه اشتباهات آماری زیادی در این شکل از آمارهای بانک مرکزی وجود دارد، تاکید کرد: این آمارها مبنای تصمیم گیری در حوزه مسکن قرار می گیرد، از سوی دیگر علاوه بر بانک مرکزی، اقتصاد مسکن نیز مورد توجه قرار می گیرد. مرکز و دفتر وزارتخانه نیز آماری دارند که بخش مسکن را بر اساس شاخص های تعیین کننده خود اعلام می کنند و محل بحث است. حجم نسبت به سال گذشته به نصف کاهش یافته است و این آمار حاکی از آن است که دقت آماری کافی ندارد و جای سوال دارد. حساس به مدل انتشار آمار در حال حاضر سیاست های دولت تحریک و افزایش عرضه است. در این شرایط هر چقدر هم خانه ساخته شود به دلیل عدم اجرای سیاست های مالی از جمله مالیات بر خانه های خالی و پرداخت مالیات از محل خرید و فروش کافی نخواهد بود و ادامه خواهیم داد. ما نمی توانیم با کمبود مسکن مقابله کنیم و مهمتر از آن نمی توانیم از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کنیم. ایلاتی با بیان اینکه تورم اعلام شده در حوزه مسکن تفاوت قابل توجهی با تورم موجود در کشور دارد و بیانگر اشتباه در آمار اعلام شده است، تصریح کرد: اگرچه دولت در زمینه ساخت و ساز مسکن اقدامات مثبتی انجام داده اما به دلیل عدم حمایت مجلس در اداره امور مالیاتی، مسکن با موفقیت به تصویب نرسیده است.تصویب مالیات های مستقیم و احتکار املاک به دلیل اختلاف به قانون تبدیل نشده است و تا زمانی که این قانون مالیاتی اجرا نشود، قیمت مسکن است، بنابراین اگر سال آینده مالیات اخذ شود. در بخش سفته بازانه مسکن و مالیات از همه خانه های خالی گرفته می شود، می توان انتظار داشت که شاهد پایان افزایش قیمت مسکن باشیم، دولت تلاش می کند درآمد مالیاتی خود را برای سال آینده افزایش دهد، اما این افزایش درآمد نباید اتفاق بیفتد. از تولید وی تصریح کرد: در کشورهایی که پایه مالیاتی دارند بین 11 تا 30 درصد مالیات از محل مالیات مسکن است اما در ایران کمتر از 2 درصد است در حالی که درآمد مسکن 10 درصد افزایش می یابد. در صورت اجرای سیاست های مالی و تعیین قانون مالیات بر سفته بازی املاک، می توان از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کرد.»