فاجعه بزرگ در بازار املاک! /سردرگمی و عدم توافق در رویکردهای اصلی وزارت راه و شهرسازی در مسکن!

به گفته پی ام آپ، سردرگمی وزارت راه و شهرسازی در رویکردهای اصلی را می توان در اظهار نظر مسئولان آن مشاهده کرد. این سردرگمی به قدری مشهود است که به نظر می رسد اساساً معاونان وزیر راه و شهرسازی در این وزارتخانه جلسات مشترکی با یکدیگر ندارند و تصمیمات به صورت منزوی و خودسرانه اتخاذ می شود.

“چرا باید در بیابان خانه بسازیم وقتی پارچه فرسوده شده است؟” بی شک یکی از عجیب ترین اظهارات در حوزه عرضه مسکن است، این جمله ای است که بخشی از سخنان محمد آیینی معاون وزیر راه و شهرسازی توسعه بود.

آئینی در جای دیگری گفت: به دنبال ایجاد تعادل در بازار مسکن هستیم تا عرضه سریع تری داشته باشیم، پارچه فرسوده بهترین گزینه است، زیرا در آن پارچه هزینه کمتری به مردم و دولت تحمیل می شود.این بدان معناست که بر خلاف جاهای دیگر نیازی به الحاق زمین نیست و همچنین از نظر خدماتی به حداقل امکانات نیاز داریم.» وی بر این نظر تاکید کرده است.

پیش از این فرزانه صادق مالواجرد یکی دیگر از نمایندگان بذرپاش، الحاق زمین را منوط به کار کارشناسی کرده بود و گفته بود: «من کارشناس شهرسازی هستم و قطعا بدون کار کارشناسی اجازه نمی دهم بخشی از زمین خارج از بافت باشد. به متن الحاق شود».

نکته قابل توجه این است که افرادی مانند هادی عباسی معاون مسکن و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی و ابوالفضل نوروزی رئیس دفتر اقتصاد مسکن این وزارتخانه اساسا معتقد به گسترش ابعاد شهرها و ساخت و ساز واحدهای یک داستان از طریق واگذاری زمین هستند.

اگر موضوع مسکن کوچکترین اهمیتی برای وزارت راه و شهرسازی دارد، بهتر است هر چه زودتر جلسه ای با حضور همه معاونان این وزارتخانه تشکیل شود و مدل مشترک ساخت مسکن به نتیجه برسد.

آمار ساخت و ساز مسکن و الحاق زمین ثابت می کند که فقط معاونان وزیر این وزارتخانه مسائل متناقضی را مطرح می کنند و در این آشفتگی مدیریت و نبود تصمیم گیرنده واحد، هیچ یک از این نظریه های متناقض نمی تواند مشکل مسکن را که بزرگترین مشکل در کشور است حل کند.

چرا اصرار بر احیای بافت فرسوده؟

سوال اصلی و جدی در این موضوع این است که آیا سازمانی که اینقدر نسبت به کار کارشناسان برای افزایش مساحت شهری به تناسب جمعیت حساس است، برای سایر طرح ها هم این حساسیت را دارد؟ به عبارت دیگر، آیا راحتی ساخت و ساز در بافت فرسوده نسبت به سایر متغیرها مانند کنترل تراکم شهر، افزایش قیمت مسکن، تغییر بافت فرهنگی محله، زندگی ناامن و… اولویت دارد.

بافت فرسوده و مدل مداخله دولت و شهرداری در آن

بافت های فرسوده شهری از یک سو دارای ریشه های مسکونی ارزشمند با غنای فرهنگی، اجتماعی و معماری هستند و از سوی دیگر به دلیل فرسودگی شدید، عدم دسترسی کافی به خدمات شهری و بهداشتی، مشکلات اجتماعی و امنیتی، و آسیب پذیری در برابر زلزله، سیل و آتش سوزی سوزی علاوه بر ناسازگاری با زندگی کنونی شهری و توسعه شهری مدرن، دارای مشکلات ساختاری و زیرساختی است.

اساساً در این زمینه دو مدل مداخله فعال سازی مجدد و نوسازی تعریف شده است. با احیای بافت شهری، ساکنان یک منطقه پس از احیای بافت و حفظ هویت فرهنگی و اجتماعی آن منطقه به زندگی خود در همان منطقه ادامه می دهند. اما در نوسازی بافت، علاوه بر تغییر بناها و بناها، هویت فرهنگی و اجتماعی منطقه نیز از بین خواهد رفت و افراد جدیدی بیگانه با فرهنگ خودگردان منطقه در آن ساکن خواهند شد.

طرح احیای بافت فرسوده نواب تهران را می توان یکی از مصادیق این معضل دانست. اتفاقی که در این پروژه ها افتاد، نوسازی بافت بود. در این مدل بافت قبلی به طور کامل تخریب شد و بافت شهری جدید ساخته شد.

معمولاً در دنیا به روش تغییر بستری که بخش خصوصی یا دولت محلی (شهرداری) منطقه ای را تصاحب می کند و سپس آن را می سازد، «اکتساب اجباری» می گویند. اشکال عمده این روش این است که یک طرح برد-برد نیست، زیرا ساکنان سابق این قطعه مجبور به نقل مکان به سایر بافت های فرسوده یا حومه شهر هستند. زیرا این محله ها پس از بازسازی گران شده و توان خرید آن را نخواهند داشت.

یکی دیگر از مشکلات این پروژه تامین سرمایه قابل توجه برای تملک زمین در شروع پروژه است که اغلب خارج از توان شهرداری و بخش خصوصی است که آمادگی خروج از منازل خود را ندارند.

نباید فراموش کرد که ساختار اجتماعی و کالبدی بافت‌های فرسوده شهری نسبت به بافت‌های دیگر شهر آسیب‌پذیرتر است، بنابراین هرگونه مداخله عجولانه شهروندان این مناطق را با مشکل مواجه می‌کند.

عینی پس از تشدید بحران

بدون شک مشکل اصلی وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر حل ابرچالش مسکن است اما به جای اینکه حداقل در سطح ارزیابی در این وزارتخانه اتفاق نظر داشته باشیم و در این شرایط بحرانی رویکردی اتخاذ کنیم. با صداها و نظرات متناقض زیادی روبرو می شوند. در این میان آیینی از احیای بافت فرسوده برای تامین مسکن مورد نیاز کشور می گوید و در شرایط فعلی کلانشهرهای ما از جمله تهران با مشکل تراکم و تراکم جمعیت دست و پنجه نرم می کنند.

آئینی در این خصوص اظهار داشته است: امروز حدود 2 میلیون و 700 هزار ساختمان ناپایدار در کشور وجود دارد که به عنوان مثال در تهران طبق مجوزهای صادر شده، هر ویلای یک و نیم طبقه فرسوده به پنج آپارتمان تبدیل شده است که با این کار اقدام، یک و نیم واحد برای ساکنین قبلی و سه و نیم واحد اضافه در تهران تولید می شود، در حالی که میانگین تولید خانه در کشور یک به سه است، بنابراین می توان گفت ظرفیت تولید را داریم. بیش از پنج میلیون واحد اضافی، بافت مصرف شده را داریم که بدون احتساب میلیون و نیم واحد از این بافت، می توان چهار میلیون واحد اضافی روی بافت مصرف شده بدون افزودن زمین مجاور یا سایر خدمات زیربنایی ساخت.

این در حالی است که معاون وزیر راه و شهرسازی چنین راهکاری را برای تامین مسکن ارائه می دهد که بر اساس گزارش مرکز پژوهش های مجلس، نتایج اندازه گیری شاخص «فشار محیطی» در ۲۲ منطقه پایتخت نشان می دهد، با توجه به «سرریز جمعیتی ظرفیت مسکن» در مناطق 18 گانه تهران، سطح «کیفیت زندگی» در این مناطق در وضعیت بحرانی قرار گرفته و به سمت «اوج بحران» در حال حرکت است.

این شاخص که بر اساس پنج پارامتر کلیدی شامل «امکانات قابل دسترس شهری»، «هوای سالم» و «تاب‌آوری شهر در برابر خطر یا حادثه نه چندان حاد طبیعی یا غیرطبیعی» محاسبه می‌شود، در صورتی که عدد ۱۰۰ باشد. به معنی «کیفیت زندگی مطلوب» و در سطح 200 به معنای «کیفیت زندگی متوسط ​​تهران» است. اما در حال حاضر میانگین شاخص کل سرمایه 323 است.

گرانی و کیفیت پایین نتیجه فشردگی بافت فرسوده است.

با افزایش تراکم در بافت فرسوده، علاوه بر گرانی خانه ها و مهاجرت اجباری ساکنان، این مناطق با بحران سرانه کمیابی شهری نیز مواجه خواهند شد. بارگیری تراکم در بافت فرسوده، ضمن افزایش ظرفیت برای اسکان جمعیت این مناطق که برای تامین این حجم از سرانه جمعیت فکری نشده است.

مجتبی رئیسی، کارشناس حوزه مسکن شهری در این باره گفت: به طور کلی توسعه عمودی با افزایش تراکم در کلانشهرها، افزایش تراکم جمعیت، افزایش گره های ترافیکی و افزایش آلودگی هوا را به همراه خواهد داشت. اما اگر این افزایش تراکم در بافت فرسوده شهری رخ دهد، افزایش مشکلات ذکر شده در بافت فرسوده بیشتر از سایر نقاط شهر خواهد بود. یعنی افزایش تراکم در بافت فرسوده تردد در این مناطق را بیش از سایر مناطق شهری افزایش می دهد و به همین دلیل شبکه معابر شهری در این مناطق باریک است. علاوه بر این، تراکم بیشتر به معنای افزایش قیمت ساخت و ساز خواهد بود.

راهکار بهتر در برنامه هفتم توسعه

در طرح پیشنهادی برنامه هفتم توسعه، دولت پیشنهاد مهمی برای پارچه های فرسوده با اصل 121 ارائه می کند که در صورت اجرا از آسیب های مذکور جلوگیری می شود. ماده 121 وزارت راه و شهرسازی می تواند به منظور تشویق مالکان به مشارکت در نوسازی بافت های فرسوده، ساختمان های فرسوده را با واحدهای نوساز یا زمین متعلق به وزارت راه و شهرسازی به قیمت کارشناسی معاوضه کند. از واحدهای نوساز یا اراضی جبرانی مزبور، حداکثر تا چهل درصد تخفیف یا قیمت برای زمین یا واحدهای مسکونی واقع در بافت فرسوده تا 40 درصد بیشتر از قیمت کارشناسی اعمال می‌شود.

ایجاد فاجعه با افزایش تراکم در بافت فرسوده

واقعیت این است که بار تراکم در تهران به ویژه در بافت های فرسوده که از نظر بدنه شهری ظرفیت تحمل آن را ندارند، فاجعه زیستی، اقتصادی و شهری جدیدی را به همراه خواهد داشت.

همانطور که کارشناسان بارها اشاره کرده اند، راه صحیح تامین مسکن، گشایش خط حریم شهری متناسب با افزایش جمعیت است. توسعه افقی شهرها اساسی ترین راه حل در این زمینه تلقی می شود. انتظار می رود مسئولان وزارت راه و شهرسازی با دغدغه کار کارشناسی در این زمینه حساس بوده و با تغییر استراتژی تمرکز صحیحی را در دستور کار خود قرار دهند.